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| 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬 |
부동산 경매 뉴스에 가끔 나오는 기사인데, 경매사고로 자주 등장하는 것이 착오로 '0'을 하나 더 써서 엄청 높게 낙찰받은 경우이다. '누가 이런 실수를 할까?'라고 생각하지만 의외로 빈번하게 발생 되는 실수이다. 즉 경매 초보자는 물론 전문가도 방심하면 일어날 수 있는 간단한 실수로, 입찰서류를 작성하면서 입찰가를 적을 때 순간 방심하여 0을 하나 더 붙이는 경우가 있다. 그 결과는 아주 참혹하다. 재미로 많이 회자 되는 이야기이지만 막상 당사자가 된다고 생각하면 이보다 더 끔찍한 일은 없을 것이다.
그러면 이렇게 착오로 0을 하나 더 써서 엄청 높은 금액으로 낙찰받으면 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있을까? 이에 대하여 대법원은 "최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법 121조 각 호 및 124조 1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다."라고 하여 원칙적으로 매각불허가사유가 될 수 없다는 입장이다. 결국, 매각허가결정이 나면 어쩔 수 없이 잔금을 미납할 수밖에 없는 상황에 처하게 되어 입찰보증금을 몰수당하게 된다. 따라서 입찰가격을 기재할 때에는 꼼꼼하게 검토하고 기재해야 입찰보증금을 몰수당하지 않을 수 있다.
입찰은 다수의 매수희망자가 절차에 참가하는 것을 예정하고 있으므로 각각의 입찰의 효력은 입찰표의 기재 자체로부터 외형적·객관적으로 판정할 필요가 있고 입찰표상 형식의 준수가 강하게 요구된다. 이 같은 요구는 엄격하게 적용되어야 한다.
따라서 예를 들면 입찰표 상의 금액의 기재를 임의대로 수정한 경우 그 입찰은 무효가 된다. 즉 입찰표 상의 입찰금액은 수정이 불가능하다. 따라서 입찰금액을 잘못 기재했으면 반드시 입찰표를 새로 받아서 작성해야 한다.
한편 입찰이 무효가 되는 경우로 입찰보증금이 부족한 경우이다. 즉 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인데, 입찰보증금이 단 1원이라도 부족하면 무효처리 된다. 따라서 정확하게 입찰보증금을 준비해서 입찰서류 제출 시에 넣었는지 꼭 확인해야 한다. 일반적으로 입찰보증금은 수표 1장으로 발행받아 제출하는데, 만약 부족하다면 현금을 추가해서 넣어도 된다. 입찰보증금이 많은 경우에는 상관없다. 재경매 사건의 경우에는 입찰보증금이 20~30%이므로 재매각절차 사건인 경우에는 입찰보증금 금액을 잘 확인하여야 한다.
또한 대리입찰이 안 되는데 대리 입찰한 경우에도 그 입찰은 무효이다. 예를 들면 동일 사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우이거나, 동일 물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 입찰이 무효가 된다. 다만, 다른 사건에서 각각 대리인이 되는 것은 상관없다. 대리인이 입찰하는 경우에는 본인의 위임장과 인감증명서가 필요하고, 대리인은 도장 및 신분증을 지참하고 입찰보증금을 준비해야 한다. 이 경우 인감증명서와 위임장에 찍힌 인감도장은 반드시 일치해야 하고, 인감증명서는 6개월 이내에 발급받은 것이어야 한다. 따라서 대리입찰의 경우 위임장이나 인감증명서를 제출하지 않거나 인감증명서가 발급 받은지 6개월이 경과한 경우 그 입찰은 무효가 된다.
그 밖에 해당 경매사건에 입찰자격이 없는 자가 입찰한 경우나 입찰가격이 최저매각가격보다 미만인 경우에도 그 입찰은 무효가 된다. 또한, 하나의 사건에 채무자의 부동산 여러 건이 동시에 진행되는 경우 매각하는 물건이 여러 개이기 때문에 각각의 물건에 대해 물건번호가 부여되는데, 만약 각각의 물건번호를 입찰서류에 기재하지 않는다면 그 입찰도 무효가 된다.
법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬
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