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| 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬 |
먼저 농지 활용방안으로 농지연금제도가 있다. 농지연금을 활용한 농지 가치 투자를 제대로 알고 활용하면 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산보다 안정적으로 매월 연금을 평생 받을 수 있다. 주택을 담보로 연금을 받을 수 있는 주택연금제도가 있는 것처럼 농지도 일정 조건을 갖추게 되면 연금을 받을 수 있다. 아파트 등 주택에 대한 대출 및 세금 규제가 많은 시기라 농지연금 가입요건이 충족되는 경우 농지 투자로 현금 흐름을 만들어 보는 것도 좋은 투자가 될 것이다.
농지연금이란 만 65세 이상 고령 농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정 자금을 매월 연금 형식으로 받는 제도이다. 농지연금 장점으로는 농지연금을 받던 농업인이 사망할 경우 배우자가 승계하면 배우자 사망 시까지 계속해서 농지연금을 받을 수 있고, 연금을 받으면서 담보농지를 직접 경작하거나 임대할 수 있어 연금 이외의 추가소득을 얻을 수 있다는 점이다. 또한, 정부 예산을 재원으로 하고 정부에서 직접 시행하기 때문에 안정적으로 연금을 지급 받을 수 있다. 한편 6억 원 이하 농지는 재산세가 전액 감면되며, 6억 원 초과 농지는 재산세가 6억 원까지는 감면된다.
농지연금의 가입연령은 신청연도 말일 기준으로 농지소유자 본인이 만 65세 이상이어야 하고, 신청인은 농지연금 신청일 기준으로부터 과거 5년 이상 영농경력 조건을 갖추어야 한다. 영농경력은 신청일 직전 계속 연속적일 필요는 없으며 전체 영농 기간 중 합산 5년 이상이면 된다. 담보 농지는 농지연금 신청일 현재 농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전, 답, 과수원으로서 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되고 있는 농지로 2년 이상 보유한 농지이어야 한다. 사업대상자의 주소는 담보 농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 연접한 시·군·구 내에 두거나 주소지와 담보 농지까지의 직선거리가 30km 이내의 지역에 있어야 한다. 한편 농지는 저당권 등 제한물권이 설정되지 아니하거나(단, 선 순위 채권최고액이 담보 농지 가격의 100분의 15 미만인 농지는 가입 가능) 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 아니어야 한다. 한편 불법 건축물이 설치되어 있거나 본인 및 배우자 이외의 자가 공동소유하고 있는 농지 등은 제외된다. 또한, 2018년 1월 1일 이후 경매 및 공매(경매, 공매 후 매매 및 증여 포함)를 원인으로 취득한 농지는 원칙적으로 제외되지만, 농지연금 신청일 현재 신청인의 담보 농지 보유 기간이 2년 이상이면서 '담보 농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 연접한 시·군·구 또는 담보 농지까지 직선거리 30km' 내에 신청인이 거주하는 경우 담보가 가능하다. 기타 자세한 내용은 농지은행 홈페이지에 가면 농지연금을 포함하여 농지 활용에 대한 다양한 정보를 접할 수 있다.
다음으로 농지의 활용방안으로 농지 임대 수탁사업 제도가 있다. 농지를 소유하고 있는데 농사를 지을 여건이 안돼 농업을 하지 않는 경우 이행강제금(공시지가의 20%)이 부과된다. 이행강제금을 피하려면 결국 농사를 지어야 한다. 이에 직접 농업을 하기 힘든 농지 소유자들의 고민이 커지고 있다. 또한, 이런 농지는 비사업용토지로 분류돼 양도세까지 중과돼 처분이 쉽지 않다. 즉 힘들게 농사를 직접 지어 이행강제금을 피하더라도 나중에 농지를 매도할 때 최대 60%가 넘는 양도세를 내야 한다. 임대수탁사업은 이와 같이 농업인이 농사를 짓기 힘든 사정이 생긴 경우 합법적으로 이행강제금과 양도소득세 부담을 한 방에 해결해 줄 수 있는 방법으로, 한국농어촌공사가 운영하는 농지은행이다. 농지은행은 직접 농사를 지을 형편이 안 되는 이들을 위한 구제책으로 임대 수탁사업을 운영하고 있다. 농지은행에 농지를 위탁하면 적절한 농업인을 찾아 농사를 짓도록 연결한다. 임차료는 해당 지역의 임차료 수준에서 소유자와 경작자가 협의해 결정하면 된다. 대신 임차료의 5%를 농지은행에 중개수수료로 지불해야 하지만, 중개수수료가 이행강제금에 비해 훨씬 저렴하고 농지를 놀리지 않고 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 8년 이상 임대수탁사업을 하면 농지 주인이 직접 농사를 지은 것으로 인정받는다. 이 경우 양도세 중과를 면해 일반세율을 적용받아 농지를 매도할 수 있다.
법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬
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