하남 스타포레, 지구단위계획 실효... 재신청 ‘의제처리’ 가능한가?

하남스타 포레 1.2차 지역주택조합 부지 배치도 (사진=조합원 제공)

하남 스타포레 1·2차 민간지역주택조합 사업을 둘러싼 관심이 커지면서 조합원 가입을 검토하는 사람들에게 각별한 주의가 요구된다.

지역주택조합 사업은 일반 아파트 분양과 사업 구조가 다르다. 조합원이 사업의 주체가 돼 토지를 확보하고 인허가를 진행하는 방식인 만큼, 사업이 지연되거나 추가 비용이 발생할 경우 그 부담이 조합원에게 돌아갈 가능성이 있다.

따라서 가입을 고려하는 사람이라면 홍보관이나 모집 과정에서 제시하는 '사업 정상화', '사업계획승인 임박', '토지 확보 완료' 등의 과대 홍보만을 믿고 가입 여부를 결정하면 낭패 볼 수 있다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 실제 토지 확보 현황이다.



특히 '토지 확보율 80%', '토지 80% 확보'라는 표현이 어떤 기준으로 산출됐는지를 따져봐야 한다. 토지 사용권원을 확보한 것인지, 실제 소유권 이전과 등기까지 완료된 토지인지에 따라 사업의 의미가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

■ 조합 가입 전 반드시 확인해야 할 7가지

첫째, 최신 토지 소유권 확보율이다.



과거 토지조서나 사업 설명자료가 아니라 최근 기준으로 실제 소유권이 조합이나 사업주체에게 얼마나 이전됐는지를 확인해야 한다. 가능하다면 단순한 홍보자료가 아니라 최신 토지조서와 등기 관련 자료를 기준으로 확인하는 것이 바람직하다.

둘째, 사업계획승인 신청 여부다.

'곧 사업계획승인을 신청한다'는 설명과 실제 관할 행정기관에 신청서가 접수된 것은 전혀 다른 문제다. 가입 전 하남시에 실제 사업계획승인 신청서가 접수됐는지 확인할 필요가 있다.

셋째, 지구단위계획 의제 절차의 실제 진행 여부다.

안터골1·2지구 지구단위계획이 실효된 만큼 '주택법상 의제가 가능하다'는 설명만 듣기보다는 관련 서류가 실제 제출됐는지, 관계기관 협의가 진행되고 있는지 확인해야 한다.

넷째, 추가 분담금 발생 가능성이다.

토지 매입이 지연되거나 공사비·금융비용 등이 증가하면 사업비가 당초 예상보다 커질 수 있다. 가입계약서와 조합규약, 사업비 관련 자료 등을 통해 향후 추가 부담 가능성을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

다섯째, 사업 일정의 근거다.

'착공 예정', '입주 예정', '사업계획승인 예정'이라는 날짜가 제시됐다면 그 일정이 어떤 행정절차와 토지 확보를 전제로 산정됐는지 확인해야 한다. 인허가가 완료되지 않은 상태에서 제시된 일정은 향후 변경될 가능성이 있기 때문이다.

여섯째, 조합 탈퇴 및 환급 조건이다.

가입계약을 체결하기 전에 탈퇴가 가능한 조건과 납입금 반환 기준, 공제되는 비용 등을 계약서에서 직접 확인해야 한다. 단순히 상담 직원의 설명만 듣고 판단해서는 안 된다.

일곱째, 현재 사업 주체와 관련 행정절차의 공식 자료다.

조합원 모집 과정에서 제공되는 자료와 실제 관할 행정기관에 제출된 자료가 일치하는지도 확인할 필요가 있고, 특히 사업계획승인이나 도시계획 관련 절차가 진행 중이라고 설명한다면 해당 절차의 접수 여부와 현재 단계까지 확인하는 것이 안전하다.

■ '80% 완화'가 신규 가입의 안전성과는 별개

최근 주택법 개정으로 사업계획승인에 필요한 토지 소유권 확보 기준이 완화됐다는 점은 지역주택조합 사업에는 긍정적인 제도 변화로 평가될 수 있다.

하지만 신규 조합원 입장에서는 관련법 제도가 완화되어 사업이 쉬워졌다는 것은 별개이다.

법률상 요구 기준이 낮아졌더라도 개별 사업장이 실제로 그 기준을 충족했는지는 별도로 확인해야 한다.

더욱이 스타포레 1·2차의 경우 취재진이 확보한 2025년 12월 자료에서 실제 소유권 확보율은 각각 15.44%, 15.15%였다.

이후 추가적인 토지 매입이 있었다면 현재 수치는 달라질 수 있지만, 바로 이 때문에 신규 가입자에게 필요한 것은 과거 자료나 전망이 아니라 현재 시점의 최신 자료다.

■ 가장 위험한 것은 말만 믿고 조합원 가입

지역주택조합 사업에서 조합원이 가장 경계해야 할 부분은 사업 추진 가능성과 사업 완료 가능성을 혼동하는 것이다.

법률 개정으로 사업 추진의 문턱이 낮아졌다고 하더라도 토지 확보, 인허가, 자금 조달, 공사비, 금융비용 등 넘어야 할 절차와 변수가 남아 있을 수 있다.

특히 사업계획승인이 완료되지 않은 단계라면 향후 사업 일정과 비용이 달라질 가능성까지 염두에 둬야 한다.

결국 신규 가입자가 확인해야 할 것은 "토지를 실제로 얼마나 확보했는가", "사업계획승인 신청서가 실제 접수됐는가", "지구단위계획 의제에 필요한 서류가 실제 제출됐는가", "추가로 내가 부담할 비용은 없는가"에 대한 객관적인 서류로 답을 확인하기 전에는 가입을 서두르지 않는 것이 중요하다.

또한 스타포레 1·2차의 사업 정상화 여부가 관심을 받는 상황일수록 '사업이 가능하다'는 설명보다 현재 확보된 토지와 실제 접수된 행정서류, 향후 조합원이 부담할 비용 등을 판단해야 한다.

이처럼 지역주택조합 가입은 일반적인 아파트 청약과 달리 단순히 분양받는 집을 선택하는 문제가 아니라 사업의 위험과 비용을 함께 부담하는 의사결정권자라는 것을 염두 해야 한다. 하남=이인국 기자

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