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| 하남 스타포레1,2차 배치도 (사진=이인국 기자) |
하남 스타포레는 1차 971가구, 2차 897가구 등 총 1868가구 규모로 추진되는 대단지 주거사업이다. 지역주택조합 방식인 만큼 일반적인 민간분양 아파트와 사업 구조부터 다르다.
지역주택조합 사업에서는 조합원이 단순히 주택을 분양받는 소비자가 아니라 사업의 주체가 된다.
조합원이 모여 조합을 구성하고, 조합이 주택건설사업을 추진하면서 토지 확보와 인허가, 시공사 선정 등의 절차를 밟는 구조다. 이 때문에 조합원 입장에서는 청약 경쟁을 통해 공급받는 일반분양과 달리 사업 진행 상황과 토지 확보율 등이 주택 마련의 중요한 변수가 된다.
특히 청약통장 가입 여부와 관계없이 법정 조합원 자격을 갖춘 실수요자가 사업에 참여할 수 있다는 점도 지역주택조합 방식의 특징이다.
이곳 스타포레에서 눈여겨볼 대목은 토지 사용권원 확보다. 하남시 공개자료에 따르면 1차 사업의 토지 사용권원 확보율은 81.46%, 2차는 81.57%다.
현행 주택법은 지역주택조합 설립인가를 받기 위해 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보하도록 하고 있다. 동시에 토지 소유권도 15% 이상 확보해야 한다. 조합원 모집 단계에서는 50% 이상의 토지 사용권원을 확보하도록 별도의 기준을 두고 있다.
이 같은 법적 기준은 토지를 충분히 확보하지 못한 상태에서 조합원을 모집해 사업이 장기간 표류하는 문제를 줄이기 위한 장치다.
이런 점에서 스타포레 1·2차가 모두 80%를 넘어섰다는 것은 조합원 입장에서 의미가 있다. 조합원이 사업 주체인 지역주택조합의 특성상 토지 확보는 곧 사업 추진력을 좌우하는 핵심 요소이기 때문이다.
과거 지역주택조합 사업에서 토지 확보가 지연되면서 사업 일정이 길어지고 추가 비용 부담이 커지는 사례가 적지 않았던 것과 비교하면, 현재 80%를 웃도는 사용권원을 확보한 스타포레는 추가 토지 확보와 후속 인허가 절차를 추진할 수 있는 기반을 갖췄다는 평가가 가능하다.
다만 80%가 사업 완료를 의미하는 것은 아니다. 조합설립인가와 사업계획승인은 서로 다른 단계이며, 사업계획승인을 위해서는 추가적인 토지 소유권 확보가 필요하다.
실제 스타포레 1차와 2차의 토지 소유권 확보율은 각각 15.44%, 15.15%로 나타나 있다. 따라서 향후 관건은 현재 확보한 사용권원을 실제 소유권 확보로 얼마나 전환하고, 이를 바탕으로 사업계획승인 절차를 얼마나 속도감 있게 진행하느냐에 있다.
사업의 주체가 조합원이라는 점에서 이 같은 사업 진행 상황은 일반 아파트보다 더욱 중요하다. 일반분양은 시행사와 시공사가 사업을 추진한 뒤 청약 당첨자가 주택을 공급받는 구조지만, 지역주택조합은 조합원이 사업비와 토지 확보, 인허가 진행 등에 직접적으로 연결돼 있기 때문이다.
따라서 조합원 가입을 검토하는 수요자라면 단순히 예상 분양가나 입지만 볼 것이 아니라 토지 사용권원 확보율, 실제 소유권 확보율, 조합원 모집 현황, 사업계획승인 추진 상황 등을 종합적으로 확인할 필요가 있다.
하남 스타포레의 경우 1·2차를 합쳐 1천868가구라는 규모에다 조합설립인가 기준인 80%를 넘어선 토지 사용권원을 확보하고 있다는 점이 사업 추진의 긍정적인 요소로 꼽힌다.
특히 추가 토지 확보가 순조롭게 이어지고 인허가 절차가 속도를 낼 경우 조합원이 직접 추진하는 사업이 실질적인 주택 건설 단계로 한층 가까워질 수 있다는 점에서 관심이 커질 전망이다.
결국 스타포레의 향후 사업성을 판단하는 핵심은 '조합원이 사업의 주체로 참여한다는 구조'와 '현재까지 확보한 토지를 기반으로 사업을 얼마나 빠르게 다음 단계로 진전시키느냐'에 달려 있다.
현재 80%를 넘어선 토지 사용권원은 사업 추진의 중요한 기준점을 통과했다는 의미가 있지만, 최종적으로 조합원이 원하는 주택이 공급되기 위해서는 추가 토지 확보와 사업계획승인, 착공 등 후속 절차가 남아 있다. 하남=이인국 기자
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